Dodał admin, 2009-05-16 Autor / Opracowanie: tusia5136

Wycena nieruchomości jest procesem prowadzącym do stworzenia opinii o wartości nieruchomości

Opierając się na założeniu, że nieruchomość jest dobrem, którego wartość zależy od korzyści finansowych, jakie przyniesie ono właścicielowi w przyszłości. O wartości nieruchomości stanowi zaktualizowana na moment wyceny suma przewidywanych dochodów finansowych.
Metody dochodowe uważane powszechnie za najdoskonalszy sposób wyceny nieruchomości.

Podstawowe przyczyny wyceny nieruchomości tkwią w decyzjach inwestycyjnych, tj. kupna, lokaty w spółce, itd.
U ich podstaw leżą oczekiwane w związku z inwestycjami korzyści finansowe. Dla inwestorów ta z alternatyw jest korzystniejsza, dzięki której ich majątek pozostanie najbardziej powiększony. Niezbędny jest im zatem rachunek kalkulacyjny.

Metoda DCF
Jedną z bardziej rozpowszechnionych metod dochodowych jest metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych, czyli DCF (ang. Discouted Cash Flow).
Istnieje wiele odmian wyceny wartości nieruchomości metodą DCF różniących się między sobą zarówno poziomem szczegółowości, jak i konstrukcją (sposobem obliczania) prognozowanych przepływów pieniężnych oraz określaniem stopy dyskontowej.
Według metody DCF wartość nieruchomości równa się sumie zdyskontowanych odpowiednią stopą dyskontową generowanych przez nieruchomość przepływów pieniężnych które po skumulowaniu i zsumowaniu tworzą łączny strumień pieniężny pozostający do dyspozycji właścicieli.

Podejście DCF jest najbardziej wyrafinowanym, najtrudniejszym, ale też najwięcej wnoszącym podejściem do wyceny firm. Jego główna trudność polega na konieczności sporządzenia wieloletnich prognoz finansowych dla wycenianej firmy, natomiast jego największa zaleta ? na umożliwieniu zrozumienia i ilościowej ocenie wpływu rozmaitych czynników na wartość firmy. Przy stosowaniu metody DCF wyróżniamy zazwyczaj kilka typowych kroków:
1) sporządzenie wieloletnich (minimum 5-, a najlepiej 10-letnich) prognoz finansowych dla firmy,
2) określenie kosztu kapitału, wykorzystywanego jako stopa dyskontowa (aby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie przy określaniu wartości obecnej, należy odpowiednio zdyskontować przyszłe przepływy pieniężne),
3) określenie wartości rezydualnej (wartości wynikającej z działalności firmy poza horyzontem jawnych prognoz, sporządzonych w pierwszym kroku),
4) obliczenie wartości obecnej (zdyskontowanie prognozowanych wolnych przepływów, wraz z wartością rezydualną), czyli wartości firmy,
5) badanie wrażliwości otrzymanej wyceny na zmiany wybranych założeń dotyczących rozwoju sytuacji w przyszłości.

DCF przedstawia się następująco:

WARTOŚĆ ZAKTUALIZOWNYCH WOLNYCH OPERACYJNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (FOCF)

WARTOŚĆ WOLNYCH NIEOPERACYJNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (NCF)
=
WARTOŚĆ WOLNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (FCF)

AKTYWA NIE UWZGLĘDNIONE W KALKULACJI WOLNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

ZAKTUALIZOWANA WARTOŚĆ REZYDUALNA
=
WARTOŚĆ BRUTTO NIERUCHOMOŚCI
-
RYNKOWA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
=
WARTOŚĆ NETTO NIERUCHOMOŚCI (WEWNĘTRZNA WARTOŚĆ KAPITAŁÓW WŁASNYCH)