Dodał admin, 2007-12-25 Autor / Opracowanie: Sebastian Kosowski

Ani w Polsce ani prawdopodobnie w innych miejscach na świecie władze lokalne nie mają wystarczających środków, aby zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe swoich mieszkańców.

Słabe strony: Jakie problemy mogą się pojawić (np. związane z zabytkowymi budynkami, środowiskiem naturalnym)? Czy program spowoduje zahamowanie innych form rozwoju lub inwestycji realizowanych przez sektor prywatny? Jakie mogą być koszty społeczne? Czy założenie to jest sprzeczne ze strategią rozwoju gospodarczego, a jeśli tak, to w jakim sensie?
Możliwości: Jakie inne założenia strategii mogą być ułatwione dzięki zrealizowaniu tego celu? (np. zbudowanie dodatkowych mieszkań na wynajem może przyczynić się do poprawienia sytuacji w istniejących zasobach mieszkaniowych poprzez zapewnienie dodatkowych lokali dla tych, którzy muszą czasowo zmienić miejsce zamieszkania ze względu na pracę). Czy zrealizowanie tego celu stanowiłoby uzupełnienie dla strategii rozwoju gospodarczego? (np. inwestowanie w rozwój mogłoby spowodować stworzenie większej ilości miejsc pracy dla miejscowej ludności).
Zagrożenia: Czy przewidywane są zmiany w ustawodawstwie, które mogłyby zahamować zmiany? Czy istnieje silna miejscowa opozycja wobec tego założenia, mogąca uniemożliwić jego przyjęcie? (np. czy jest możliwe, aby związki zawodowe bardzo stanowczo sprzeciwiły się takim posunięciom?)

 Opracowywanie programów i inwestycji
Kiedy już ustalimy cele strategii, konieczne będzie określenie programów i inwestycji, które posłużą do ich urzeczywistnienia. Wykonana już praca obejmująca analizę rynku mieszkaniowego i ocenę różnych założeń znacznie ułatwi ustalenie odpowiednich programów i inwestycji. Szereg programów można realizować dzięki środkom uzyskanym od władz centralnych, podczas gdy inne mogły już być wypróbowane i przetestowane w innych gminach. Nie ma tu miejsca na ich wymienienie. Zamiast tego skoncentrujemy się na samym procesie wyboru programów i inwestycji.
Po pierwsze, niezbędne będzie podjęcie dalszej analizy potencjału finansowego, administracyjnego, instytucjonalnego oraz innych zasobów, dostępnych na potrzeby mieszkalnictwa. Najistotniejszy jest potencjał finansowy. Mamy tu na myśli zarówno publiczne jak i prywatne zasoby finansowe. Publiczne zasoby finansowe to zasoby gminy oraz te, które są dostępne w ramach programów rządowych. Zasoby prywatne to zasoby inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak np. banki i firmy developerskie, a także środki należące do osób prywatnych. Te ostatnie uzależnione są od możliwości finansowych tych gospodarstw domowych, które potencjalnie mogą potrzebować i zechcą wziąć udział w programie.
Możliwości finansowe uczestników programów w mieszkalnictwie niemal zawsze są kwestią sporną. Przy ustalaniu wysokości dodatków mieszkaniowych podstawą jest 12 procent dochodów wydawanych na cele mieszkaniowe, w tym czynsz i opłaty za media i usługi. A przecież w wielu państwach Europy Zachodniej przyjmuje się wielkość zbliżoną do 25 procent - i to biorąc pod uwagę jedynie samo mieszkanie - bez opłat za media i usługi. Uzależnione jest to oczywiście od całego szeregu czynników - im biedniejsze będzie dane gospodarstwo domowe, tym mniej będzie ono w stanie wydać na mieszkanie, wziąwszy pod uwagę koszt podstawowego wyżywienia. Z drugiej zaś strony są przecież rodziny zdolne do ponoszenia ogromnych ofiar, by móc wybudować lub kupić własny dom czy mieszkanie, i które mogą poświęcać na ten cel 50 procent swoich dochodów. Co więcej, możliwości finansowe danego gospodarstwa domowego mogą być uzależnione od odłożonych już oszczędności, gdzie spłata kredytu może stanowić bardzo niewielką część kosztów całkowitych. Mimo tych ułomności, określenie możliwości finansowych jest niezbędne dla upewnienia się, że proponowane programy mieszczą się ogólnie w przedziale dostępności finansowej dla gospodarstw domowych, do których są skierowane.
Kolejnym problemem jest ustalenie rozkładu dochodów, szczególnie trudne przy braku starannie przeprowadzonych badań dochodów i wydatków gospodarstw domowych. Dane z próbek GUS odnoszą się do osób fizycznych reprezentujących poszczególne grupy zawodowe. Innego rodzaju dane liczbowe w odniesieniu do rozkładu dochodów w kraju opracował Krakowski Instytut Nieruchomości. Porównanie przeciętnej płacy w danej gminie ze średnią krajową da nam bard